2016年3月1日，上海，尽管已过11点，但在同泰路的宝山房地产交易中心外的蛇形通道依旧排满了前来等候交易的市民。
上海房价怎么了？一夜之间，这个问号盘旋在早春依然清冽的申城上空，而栖居于此的人们仿佛都卷入了似曾相识的热浪之中。
“棉被党”回来了，他们搬来小板凳，蜷缩在厚实的棉被下，漏夜苦守在即将开盘的新楼外等待排队拿号；4层楼的房产交易中心挤爆了，心情焦灼的人们拨开人墙才勉强穿行，被武警限流的队伍不得不排到主干道上；“日光盘”不再稀奇，600多套千万级别的公寓10小时就抢购一空；内环附近一套老公房一天之内坐地跳价70万；自驾去郊区看盘的购房者两公里内找不到停车位……这一切无不像是记忆中上海楼市最疯狂的2009年的情景再现。
统计数据显示，在2月19日到25日的一周内，上海新房成交量环比激增144%，二手房成交量则连续两月突破4万套。
上海市住建委多次发声，称上海将继续抑制投机性购房，支持自主和改善性住房需求，严格执行住房限购政策。不过，曾经席卷上海楼市的温州炒房团千亿资金此刻却正在休眠。截至1月末，温州银行业储蓄存款余额接近5000亿元，人均储蓄存款5.4万元，高于全国平均水平1万多元。
《中国经济周刊》记者深入众声喧哗的购房者，在了解一个个买房故事的同时试图还原上海楼市近乎“发烧”背后的原因。
一
新富阶层抢豪宅，黄牛号最高要价百万
李霖霖接受《中国经济周刊》记者采访时，电话另一端不时传来婴儿的啼哭。刚诞下二胎的她为了哺乳，不得不远离摆满橱柜的高端化妆品，因为减少社交，就连从瑞士琉森背回的KellyLakis爱马仕包也暂时收进了衣柜抽屉。
最近李霖霖的心思都集中在购房上，她刚全款付清1200多万元房款，买下北外滩板块中高端豪宅属性的一手房。“楼盘是去年五六月启动宣传的，当时正处于股市牛市的尾声，我们确实赚到一些钱，也在股市异常波动发生前及时脱身了，国内投资渠道这么窄，但总要为资金寻一个出口。”身为85后的她，去年辞掉“铁饭碗”，和曾在投行任高级经理的丈夫一起投身互联网创业潮，家庭总资产早已过千万，是不折不扣的财富新贵。
“本来我们就是这个开发商二期楼盘的业主，觉得算是内环内品质不错的楼盘，前两年开出四期、五期，单价4万、5万，我们都嫌贵没有买，现在生了二胎，再看房价这几年的趋势，下定决心入手。”李霖霖告诉记者，在同样购入六期的“新邻居”中，许多是二期、三期的业主，很多“粉丝”更是追买多套，大多是奢侈品行业和金融机构高管。
尽管该楼盘总价均达到千万级别，但参考周边房源单价，李霖霖依然认为这样的价格属于“低开”。“宣传的时候报价是7万，我们还觉得有些贵，但真到年底买的时候已经觉得便宜了，五期现在的挂牌价在9.5万元～10万元/平米，而我们是7.4万元/平米买的，3个月就赚到了300万。”
普通人眼中堪称天价的豪宅，李霖霖在第一批开盘时抢先买入，还着实费了一番周折。“开发商首先是让我们做一个初级预约登记，接着在某天早上7点半突然发消息过来，确认要在大虹桥基地排队拿号，等我赶到，拿到手都快接近600号了。”
最后为了确保能买到房，李霖霖动用了一些私人关系“插队”到了60号。“后来新业主们交流下来，第一批300多套房源里，至少有一半是通过各种关系内定的，剩下的100到150套房子里，有一些是黄牛号；到第二批开盘的时候，排在100号以后的号码都卖到了30万到50万一个，100号以前的号码更贵，还有一些号是销售自己留下的，他们凑钱付一个定金，到真正签约时再做更名，加价幅度更是达到了50万到100万。”李霖霖告诉记者，真正靠拼速度拿到号码的购房者实际并不多，她回忆道，当时的热烈场面让她彻底相信“买优质房不会错”。
二
准妈妈预产期临近，着急换学区房
同为高净值人群，Hazel也对李霖霖的“抢房记”感同身受，现在她正为2015年初在优质地段置业而庆幸。“当时楼市还没有正式启动，但女儿快上幼儿园了，我们想趁楼市没有爆发前先买学区房。”
Hazel很快相中了一套新天地板块对口重点小学的地铁房，当时总价700万元左右，可惜失之交臂。“我们有一个理财产品要年底才到期，心想楼市应该比较平稳，就没有及时出手，结果等我们到期后再看，同样地段类似房型已经涨到了830万元。”Hazel亡羊补牢，果断买下了一套158平米的二手房，如今中介的挂牌价已经超过了1300万元。
和Hazel此刻淡定的心境相比，一些准妈妈、准爸爸正遭遇本轮房价飙涨的正面冲击。预产期是今年6月的任安安告诉《中国经济周刊》记者，看着疯涨的房价，她已经开始忧虑未来可能换不起学区房。
任安安是一家媒体的资深美编，平时喜好跟着时尚类杂志买买年轻潮牌，今年即将成为新晋妈妈。“结婚的时候没有考虑学区房，只想距离父母住处近一些，方便走动，但现在这个行情看起来，再不换恐怕就换不动了。”她现在居住的楼盘位于浦东新区内环与中环之间，二手挂牌价大约6万元/平方米，非常宜居，但置换学区房还是成为潜在刚需。
尽管持有手上房产还不足两年，任安安仍然坚持换房，“一站地铁之外就有对口好学校的片区，单价要贵1万多，房价每涨一点，就意味着我们补的差价越多。”
遇到同样问题的俞小姐也对记者表示，尽管孩子未满周岁，她已经开始寻找合适的学区房。“其实家庭内部也还没达成共识，但我坚持每周看两套，身边‘妈妈群’里有人被跳价，都是协商加价买下的。”俞小姐的购房计划似乎更多带有跟风的意味，底气不足的她还对记者强调，“要是你采访专家，一定要帮我问问上海房价到底还会不会涨。”
三
小白领看房多次被拒，10天上调25%预算
2月8日至2月14日，上海中原地产发布的二手房报价指数“爆表”，达到了历史顶点86%，这意味着86%的二手房卖家选择了上调报价。根据监测，一周之内，二手房卖家平均上调价格的幅度达到了4.74%。
外企PR陶原对此深有体会。在她看来，来势汹汹的“卖方市场”甚至造成了奇货可居，她本人的买房记更是可以视作80后新上海人的典型样本。
陶原曾经两次错过买房时机。2008年毕业积分落户后，她入职上海一家财经报社，对经济形势颇敏感的她2009年3、4月间就曾动过买房的念头，无奈当时囊中羞涩，只能眼看着下半年排山倒海的涨势束手无策；到了2011年，中央调控房价进入“深水区”，她又嗅到了一丝房价触底的气息。
“但那时我是一家外地媒体驻上海的记者，四金并没有交在上海，限购政策非常严格，在有上海户口的同时也必须有交金记录才可以购房，所以就这样再次错过。”直到去年年初换工作，陶原才真正满足了购房条件。
而现实依然骨感，今年2月21日开始，截至3月1日，短短10天内，陶原经历了一波三折的惊魂看房记。“23日晚上，中介帮我联系了两家，事先都约好了时间，到了第一家，房东却不接电话不开门，第二家房东现场跳价，在年前跳过价的基础上，又从196万元跳到200万元，还不肯当场收定金。”陶原没想到，这仅仅是屡屡被拒的开始。
“27日上午11点左右，锦绣片区的中介带我看了4家，比较满意的两家中，一家是60平米230万元，要求首付提高到四成，另一家45平米185万元，到了下午5点再联系，两套房子都已经卖掉了。”陶原以平均每天两家的频率加速度看房，却发现当场没有收取定金或者容后思考的房源最后基本都泡汤了。
认清形势后，原先预算在浦东中环内以200万元购入50平米小户型的她，一口气将60万元首付预算提高到了80万元，房子的总价预算也相应提高到250万元，岂料仍然竹篮打水。
在接受采访的前一天晚上，中介约了一个南码头板块的房东，50平米报价200万元，第二天一早她从卡里直接存了70万过去，房东却拒不开门。陶原告诉《中国经济周刊》记者，她最终决定接受“盲签”，不过心里仍有可能被放鸽子的忐忑，“现在又有一套北蔡板块的房子，65平米250万，13号地铁在建，我不去现场看房了，中介直接约了房东来签居间协议，但会不会临时变卦，我们都不知道。”
就在发稿前，陶原给记者发来微信，“那次盲签又黄了，根本没看到房东人影”。而在当天晚些时候与另一位房东签约的现场，她竟然遭遇了更匪夷所思的一幕：“协议已经签了一半，只差一个签名，房东居然还是跑了。”
四
先卖后买，流程没走完已亏百万
同样是小户型买家，上海某区级政府公务员郑峰已将自己定义成“短期踏空者”，从去年11月至今，他在讲述4个月间他的购房经历时百感交集。“我并不是眼光不佳，或者执行力差，我已经尽力去做好每个环节，但仍然‘被踏空’了。”在接受《中国经济周刊》记者采访时他显得心情相当低落。
郑峰的手上原有两套房产，一套是三室两厅，目前供三口之家居住，另一套是5年前从朋友手里接盘的50平米小户型。“去年国庆节后，我考虑将奉贤老家的父母接来同住，原先这套小户型位于五楼，上下吃力，我打算置换成和我同小区的低楼层小户型，但因为名下已有两套房产，我被限购了，所以只能先卖后买。”
去年11月18日，以156万元价格售出手中房产的他开始等待早日走完整个交易流程，但发现房价就在等待中发起“高烧”来。“按照协议，12月15日买家准时支付了首付，18日上午我们去交易中心审税，下午买家就赶去银行办理了贷款，1月21日正常通过了贷款审批，25日去办理了过户，2月17日出新产权证，看起来并没有什么疏漏之处，但一套流程走下来，我原先卖掉的房子已经涨到了200万元。”
更悲剧的是，郑峰原本打算买入的小户型也在同时飙涨。“11月下旬这种房型大约是190万元，1月中旬成交价格在215万元左右，到春节过后我可以以二套房买入时，价格已经涨到了240万元。”如此凌厉的涨幅令郑峰唏嘘，但也抵不过父母居住的刚需，所以他来不及等到银行放款，就已经和卖家签订了购买协议。
几家欢乐几家愁，记者采访的另一位置换者Ivy则因为先买后卖而躲过了漫长流程带来的虚耗。单身的她和父母同住，但原先位于宝山的房子距离她在市区的上班地点过于遥远，于是一家人计划搬到闸北区居住。
“我们宝山的房子属于90年代的福利分房，不会产生二套房的问题，所以去年10月我们是先买下闸北的房子，当时房价还没有起来，318万元就抢到了一套121平米的房子。”Ivy告诉记者，幸运的是，签约后先是闸北与静安合并的消息出台，又适逢房价飙升，最近已经涨到了400多万元。
（应采访对象要求，文中人物均为化名）
上海房价缘何大涨？
《中国经济周刊》记者劳佳迪
在许多生活在这片水泥森林中的人看来，这次春节过后上海房价的暴涨显得突如其来。一个宏观政策背景是：财政部等三部委推行“2·19契税新政”，再加上央行行长周小川在G20上海会议期间对于“个人住房抵押贷款占总贷款比例偏低”的表态，都为抬高上海房价预期奠定了心理基础。
资产投资荒推高房价？
中央为楼市松绑的政策本意是三四线城市去库存，为什么上海会成为本轮上涨样本？一种观点认为，核心原因是央行“放水”背景下的资产投资荒造成的，资金在用脚投票，寻求更安全的投资标的。据悉，去年中国新增货币总量达到GDP增速的两倍。
“存银行不划算，投股市不放心，买P2P不够胆，人民币还在贬，你说还有什么标的？”不止一位接受《中国经济周刊》记者采访的购房者都表达了相似的观点。以传统家庭资金配置方案看，目前央行不断降息、降准，储蓄意愿随之降低，去年6月股市异常波动后的一系列震荡已经撼动了投资者对A股的信心，一些高回报的P2P产品又有跑路之虞，投资渠道确实空前缩窄。
在这场投资荒中，一线城市房产成为资金首选的避风港。记者从一位对房地产有20多年研究的观察人士处听到一种分析：“中国人经历过股市的牛熊交替，但没有见过完整的包含波峰波谷的房地产资产价格周期，从1998年住房商品化以来，中国人眼中的房价就没有真正大跌过，地区经济、贫富差距、社会资源不平衡等因素的进一步发酵，让一线城市房产成为看上去是最安全的标的。”
事实上，这种“吸泵效应”在刚刚过去的2015年促使上海以超过1.4万亿元的总成交金额成为全球最大房地产市场，成交量也创下历史新高，成交均价同比上涨18%。
另从利率角度看，目前银行5年期以上贷款基准利率是4.9%，上海各银行不断提高首套房的利率优惠，现在已经从去年11月的八七折、八八折普遍降低到八五折以下，4%出头的商贷利率令向银行借钱买房变得很便宜，一定程度上也刺激了购房冲动。
楼市火爆背后的“加杠杆”魅影
记者注意到，虽然上述购房故事的主角没有涉及“加杠杆”购房，其首付资金都来自自筹，但不可否认，本轮上涨中确实飘浮着“加杠杆”魅影。
链家地产因搭建了复杂的金融衍生品系统而被认为是打造这个“魔盒”的代表之一。有市场人士称，仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。据记者了解，链家为卖房者和购房者提供的金融服务多达七八个品种，首付贷是其中最热门的品种，即为首付资金不足的购房者提供融资方案。
如果按上海目前30%的首付计算，购房的杠杆比例是3:7，在此基础上再通过首付贷融资一半的首付，那么购房的实际杠杆比例将被放大到3:17。
“房价上涨后，有的客户发现首付款差10万、20万，我们就可以提供类似首付融资的服务，客户先去央行征信系统拉一个个人征信单，我们以2%的月息借一笔相当于小额贷款的资金给客户用来过桥，当天就能拿到钱，一般都是借一两个月，借的时间太长利息过高，客户会更倾向于向亲友借。”一家提供首付贷产品的中介对《中国经济周刊》记者解释。
另据圈内人介绍，首付贷的概念由来已久，过去开发商为了尽快回笼资金，就曾推出“零首付”活动，联合金融机构为购房者提供首付融资，期限从一年到三年不等。在房价上升的预期下，平安好房、搜易贷、世联行、我爱我家、搜房网、房多多、好屋中国、中原地产、悟空找房等线上线下房产中介也都争相涌入这片“蓝海”。
有业内人士质疑，购房者获得的首付融资酷似去年股市牛市的始作俑者——场外配资，有朝一日房价下行将可能造成类似股灾的激烈踩踏，所以必须引起监管部门的充分重视。3月1日，国泰君安首席宏观分析师任泽平发表点评文章称，今年的楼市类似于去年股市的“水牛”“杠杆牛”，楼市正呈加速赶顶迹象。中国人民大学国家发展与战略研究院执行院长刘元春也认为，杠杆型泡沫风险极大，一线城市应提高银行房贷门槛来适当收紧通过正规渠道的加杠杆行为。
但也有分析指出，由于受到刚需支撑和供需结构影响，楼市的所谓“场外配资”风险远远小于股市。同策咨询研究部总监张宏伟认为，股票配资可多达10倍，首付贷一般只能占到首付的50%，具有一定风控能力。
“一手房用首付贷的比较多，多数是由开发商做信用担保，很多要求签约后就还清。二手房分两种情况，一种是名下有房产可以做抵押的，这种情况风险比较可控；另一种是购买首套房，这种情况如果房价出现剧烈波动，会放大杠杆倍数。”一位不愿具名的机构分析师对记者表示。
无论如何，从公布的规模数据看，这类金融衍生品确实已成气候，而究竟有没有被投机炒房客利用，其风险系数亟待客观评估。世联行2015年年报显示，去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%。中原集团提供的数据则显示，2015年公司新金融业务总放款金额约30亿元；2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。